Como gerar mais Cashflow usando dívida
- Afonso Ferreira
- 1 day ago
- 4 min read
No artigo da semana passada disse o seguinte:
" >> Uma nota importante sobre usar empréstimos, é que pioram os teus cashflows futuros, pois vais ter de pagar o dinheiro emprestado de volta mais juros. << "
Então como posso falar agora de um tema que dá a entender exatamente o contrário?
E a resposta teórica é esta:
Se usares dívida para comprar ativos que geram maior retorno que o custo dessa dívida, então geraste lucro!
E não é um lucro qualquer, pois será um lucro alavancado.
Mas antes de exploramos a questão da alavancagem, vamos desconstruir como gerar mais cashflow com dívida, recorrendo ao Manuel!
O Manuel tem 25 anos, é Auditor e ganha 1.400€ líquidos por mês. Vive sozinho, não tem filhos, e paga uma renda de 400€ mês por um quarto na cidade do Porto (bela cidade!). Paga também cerca de 200€ em comida, 100€ em combustível, e outros 200€ em saídas com os amigos por mês. Recebe ainda uma ajuda dos pais de 150€ por mês.
O Cashflow mensal do Manuel é, portanto, 650€ (1.400 - 400 -200 - 100 - 200 + 150).
Para aumentar o seu cashflow mensal, ele está à procura de um imóvel a que possa arrendar. Encontra um T2 em Gondomar por 200.000€, que está a precisar de obras. Ele estima o valor de 20.000€ para poder colocar a casa a arrendar. Procura "extrair" 1.200€ de renda por mês.
Ora bem, mas o Manuel não tem 200.000€, nem muito menos 220.000€, logo, irá recorrer a um empréstimo. Claro que o Banco não irá emprestar os 220.000€, mas sim cerca de 80/90%. Vamos considerar 85%, ou seja, 187.000€.
Os restantes 33.000€ têm de vir das poupanças do Manuel. Em adição, terá de pagar impostos, taxas bancárias, e imprevistos!
SE tiver poupanças suficientes, então poderá avançar com o projeto.
Mas e o cashflow?
Ora, primeiro vai diminuir! Como vai fazer obras, não vai conseguir logo arrendar. E no entanto vai começar já a pagar a prestação ao banco.
E a prestação terá de ser inferior a 650€, pois é o valor atual do seu cashflow!
Caso seja superior, terá de usar mais poupanças (se ainda as tiver ...).
A 40 anos, pode ser que consiga a prestação a 500€ mês, enquanto faz as obras, e depois poderá aumentar para 650€.
Assim, financeiramente continua sustentável. Enquanto estiver em obras, o cashflow passa de 650€ para 150€ mês.
Após as obras, se arrendar pelos tais 1.200€, e passar a pagar de prestação 650€, então o cashflow total sobe para 1.200€ mês!
É com projetos semelhantes a este que consegues aumentar o teu cashflow usando dívida!
MAS, HÁ MUITOS SES...
Não comeces já a pedir um empréstimo ao banco, antes de entenderes os riscos de um negócio destes, seja imobiliário ou não.
E aqui fica um aparte, a vantagem de usar dívida para projetos imobiliários (e não outros negócios) é porque o custo da dívida é muito mais baixo.
Para realmente aumentar o cashflow com dívida, é fundamental que encontres um ativo que gere mais do que o que pagas pelo dinheiro investido!
Este T2 custou 220.000€ com obras. A dívida foi de 187.000€ e terá um custo à volta de 4%. Os 33.000€ das tuas poupanças também terão um custo, não em juros mas em custo de oportunidade.
Mas a renda de 1.200€ mês, dá uma rentabilidade de ~6,5% sobre os 220.000€, ou seja, é confortavelmente superior ao teu custo de 4%.
Bastavam os custos da dívida, ou das obras serem mais altos, ou uma renda mais baixa, para gerar um cashflow inverso!! - é o Risco!
Mas e agora sobre o custo de oportunidade, se a rentabilidade da renda face ao custo do imóvel é de 6,5%, não será melhor investir em ações, que te darão sem grande esforço, 7 a 9%? E assim, não tens o trabalho das obras nem de encontrar inquilinos...
É aqui que entra o conceito de alavancagem!
Porque 6,5% são sobre 220.000€, o rendimento é de 1.200€ mês. Com os custos de 650€, gero 550€ mês líquidos (6.600€ ano). O cashflow final passa aos tais 1.200€ mês.
Já os 7% das ações são apenas sobre os 33.000€ de capital, ou seja, 192,5€ mês (2.310€ ano). O cashflow final passaria a 842,5€.
A diferença é de 357,5€ por mês!
Apesar de uma menor rentabilidade (bruta e líquida), ao usar dinheiro emprestado, aumento o cashflow gerado!
Isto tudo no fácil mundo dos "cálculos no papel".
Nunca esquecer que pode não correr como previsto, e por isso é muito importante, antes de avançar com projetos destes, de assegurar uma margem!
Se já tens todos os requisitos, não te esqueças de agir.
Não fazer, é por vezes o maior risco!
Vamos começar a gerar cashflow?
Afonso Ferreira
Fundador
Disclaimer:
Esta publicação tem caráter meramente informativo e não constitui uma proposta, recomendação ou aconselhamento financeiro. As informações aqui apresentadas não devem ser tomadas como base única para decisões de investimento. Investimentos envolvem riscos, podendo resultar em perdas.
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