Como identificar a rentabilidade de um ativo usando alavancagem
- Afonso Ferreira
- Jun 29
- 3 min read
Na sequência das publicações anteriores sobre Cashflow, já percebemos que:
ao contraír um empréstimo, prejudicamos o cashflow, mas,
se o usarmos para adquirir um ativo com maior rentabilidade que o custo do empréstimo, acabamos por quebrar a primeira regra, e aumentar o cashflow
Mas que rentabilidade? ROI, ROA, ROE?? Existem várias métricas de rentabilidade, que quando usamos alavancagem, se tornam mais confusas no seu significado, mas ainda mais importantes de entender!
Assim, vamos perceber neste artigo, quais deves medir, para perceber se vais, ou estás, a aumentar o teu cashflow com esta aplicação financeira.
ROI, ROA, ROE? Qual usar?
Primeiro que tudo as definições:
ROI (Return on Investment) = Lucro Total / Custo do Investimento
ROA (Return on Asset) = Lucro Total / Custo do Ativo
ROE (Return on Equity) = Lucro Total / Capital atual
Pegando no caso do imóvel da publicação da semana passada, comprado pelo "Manuel", um T2 por 200.000€ em Gondomar + 20.000€ em obras.
Estimava investir 33.000€ do seu capital, e 187.000€ através de um empréstimo ao banco. A prestação será de 500€ enquanto faz as obras e 650€ depois, num prazo de 40 anos.
Por fim, espera arrendar por 1.200€ mês (depois das obras).
Ora bem, muitos valores, mas ainda faltam alguns, tais como, a taxa de juro, seguros, impostos, comissões, etc.
No entanto, vamos simplificar neste artigo para entender o ponto, mas fica a nota de que, ao fazeres uma análise destas, deves procurar sempre ser o mais preciso possível.
O ROI é o mais importante, e nesta situação será o Lucro Total sobre todo o valor que investiste com o teu dinheiro, ou seja, não inclui o valor do empréstimo (187.000€).
Desta forma, considerando 2 anos de obras, 3 anos de renda, e que ao fim desses 5 anos consegue vender a casa por 270.000€, o Lucro será:
Renda: 3 anos * 1.200 * 12 = + 43.200€
Lucro na venda: 270.000 - 184.000 (dívida remanescente estimada) = + 86.000€
Dá portanto um Lucro de 129.200€ ao fim de 5 anos.
Já o Custo do Investimento será:
A entrada de 33.000€
Prestação nos primeiros 2 anos: 2 * 500 * 12 = 12.000€
Prestação nos 3 anos seguintes: 2 * 650 * 12 = 23.400€
Despesas operacionais estimadas: 5 * 2.000 = 10.000€
Dá um investimento de 78.400€
Assim, o Lucro Total será: 129.200 - 78.400 = 50.800€
E o ROI é portanto: 50.800 / 78.400 = 64,8%
Corresponde a ~13%/ano
Nota: Para calcular com precisão o ROI anualizado, e ponderado pelos diferentes momentos em que o capital foi investido, deverá se usar o IRR, fórmula disponível no Excel. Dada a natureza deste exemplo, o IRR anualizado será um pouco superior ao ROI anualizado calculado.
Conclui se que este projeto é rentável, e irá aumentar o cashflow futuro.
O ROA e o ROE também disponibilizam conclusões importantes e complementares.
O ROA permite perceber qual o ativo mais rentável, ou seja, ajuda te a escolher onde deves investir, sendo que neste caso, com uma renda líquida de 33.200€ (43.200 - 10.000 de custos) + a valorização de 50.000€, teremos um Lucro de 83.200€.
Já no denominador da formula, será o valor do ativo, isto é, 220.000 (que inclui o custo das obras).
Desta forma, o ROA será de 37,8% (6,8% anualizado)
Por fim, o ROE é o que tem menos utilidade prática, pois apenas ajuda a medir a rendibilidade do capital próprio num determinado momento.
É interessante analisar como explode ou contrai consoante a dívida e a valorização do ativo, mas não passa disso.
No final do 5º ano o total de equity é de 86.000€ (270.000 - 184.000), e o ROE será portanto, 50.800 / 86.000 = 59% (9,7% ano).
Resumindo
O ROE não interessa muito neste tipo de cenários, o ROA é prático para encontrares o ativo mais rentável, e o ROI mede o retorno sobre o que investiste, sendo por isso, o mais importante!
Só com um ROI positivo, é que conseguirás aumentar o teu cashflow futuro.
Por fim, a meu ver, para projetos com alavancagem e com um ROI esperado inferior a 10%, não valem o risco, e portanto não invisto. E porquê?
Porque consigo "facilmente" uma rentabilidade de 7 a 9% numa carteira de ETFs.
Maior risco, maior retorno. Sempre!
Afonso Ferreira
Fundador
Disclaimer:
Esta publicação tem caráter meramente informativo e não constitui uma proposta, recomendação ou aconselhamento financeiro. As informações aqui apresentadas não devem ser tomadas como base única para decisões de investimento. Investimentos envolvem riscos, podendo resultar em perdas.
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